跟麥當勞做鄰居踏實嗎?選址定生死有那么嚴重嗎?品牌進社區(qū)活得下來嗎？投胎進商場，您看準沒？

　　俗話說，選址如投胎，投準了，算你命好。要是看走眼了，那算你倒霉！只是投胎這事是爸媽定的，咱自己也做不了主呀~當然，上述說法只是玩笑，選址還是有一系列方法和工具的，只是對象不同，場景不同，品牌力不同，隨之將發(fā)生一連串的變化~好，我們先聊聊 個話題，“跟麥當勞做鄰居踏實嗎？”

　　一直以來，我對流傳甚廣的一句話耿耿于懷，即:“店鋪選址，要跟隨麥當勞，他在哪開，你就在他邊上開，準沒錯！”。

　　選址對標麥當勞是風向標

　　但未必適合你

　　今天，就這個話題，我們先叨叨幾句~我理解，現在的國人不喜歡創(chuàng)新，懶于創(chuàng)新，喜歡跟隨，喜歡抄襲，這可能跟近500多年沒弄出任何新鮮玩意有關。

　　只不過，想跟隨麥當勞可以，先問問自己，麥當勞姓麥，您貴姓?您一頓吃幾碗干飯?在過去相當長的時間里，麥當勞在中國的品牌力，足以主導和扭轉商圈興衰，拉動并提升物業(yè)的商業(yè)價值，促使其在租賃談判過程中處于絕對的強勢地位，主要體現在兩個方面:

　　一是在租賃位置、租賃年限、租金水平和階段遞增、廣告展示、停車配套等等條件上，其優(yōu)惠力度是其他品牌所無法想象的，想跟隨?可以!你先多出一半以上的租賃費用吧~

　　二是品牌影響力和綜合盈利能力是其他品牌所無法比擬的。

　　麥當勞有本事扭轉快餐的“隨意消費”屬性，相對擴大商圈的有效覆蓋范圍，吸引顧客慕名而來，你有這本事嗎？

　　麥當勞可以實現從早餐到午餐、到晚餐、到非飯市甚至于24小時全時段運營，你行嗎?麥當勞的客群覆蓋了老的、小的、有錢的、沒錢的、上班的、上學的、沒長牙的、牙掉光的、談情說愛的、無事發(fā)呆的，你有這聚客能力嗎?

　　麥當勞強大的供應鏈和標準化水平，確保了他可以用 低的采購、加工、配送費用和 優(yōu)的人效、坪效管控能力，驅動屬下分店的良性運轉，你行嗎?

　　綜上所述，想想看，麥當勞以極低的物業(yè)交易條件和強大的經營獲利能力拿到了更佳的經營位置，然后，水漲船高，物業(yè)方就此把租賃的轎子抬起來，你敢坐上去嗎?你坐上去的滋味能好受嗎?

　　可以肯定的是，麥當勞是風向標，是商圈的聚客點。跟它做鄰居未必是更佳的選擇，但是，明確了聚客點，摸清了客源流向，找準了動線的上下游以后，事情也就變得簡單了~

　　給您個建議，順藤摸瓜吧，以客源來向的上游到聚客點相近位置選擇鋪位，分享并截流麥當勞的顧客，這將是更具性價比的商鋪點位選擇之一。

　　業(yè)態(tài)和商圈是選址關鍵

　　直接決定項目成敗

　　第二個話題，我們來談談選址定生死，有那么嚴重嗎?關于這一話題，我只認可一半。不可否認，這當中有兩個選擇，如果選擇錯了，那可是要命的。

　　一個是業(yè)態(tài)選擇，一個是商圈選擇，不同的業(yè)態(tài)和商圈選擇決定了項目 終的成敗。

　　一是快餐業(yè)態(tài)，理論上來講，快餐是城市化產物，城市上班族和白領是主流客群，追隨主流客群走，他在哪，你在哪，肯定是沒錯的。

　　白領是外賣更大客群

　　但是，快餐屬隨意性、隨機性消費，品牌的可見度、便利性、時段客流和客群厚度等關鍵指標至關重要，流動消費居多(封閉商圈除外)，慕名消費極少。

　　這就導致選址條件極為苛刻，門面不醒目不行，客流少了不行，租金多了不行，客群太薄不行，消費力低了不行，太封閉的商圈不行，太單一的商圈(寫字樓、居民區(qū)等)不行~這不是高難度這是什么?稍有不慎就一個字:死!

　　二是商圈選擇，不論何種餐飲業(yè)態(tài)，進入商場真好比投胎，投錯了，賣貨的比買貨的多的情況比比皆是。

　　招商的時候說得天花亂墜，這個特色，那個差異化，這個那個大牌要進，一到現場亂哄哄，就這么稀里糊涂的把鋪位簽了，等到開業(yè)后慘了，不論你再有知名度，再有本事，商場里連個人毛沒有怎么做?

　　商場客群少

　　所以，你的經營你可以做主，但外在的商業(yè)環(huán)境你無力左右，必須要火眼晶晶，仔細斟酌才好~除上述兩點之外，我不認同這句話的主要意思在于，在多數情況下，“選址錯誤”已經成為很多企業(yè)品牌不強、經營不利的遮羞布和借口。

　　難聽的講，拉不出屎，賴茅房~~~我們可以觀察一下，同樣的連鎖品牌分店，在有些地方生意尚好，有些地方慘淡。很大程度上是商圈的供需關系和品牌力不夠使然。

　　在多數商圈中，都是幾家歡喜幾家愁~當供需關系理想時，大家生意尚好。當供需緊張、僧多粥少時，各位的慘狀也就敗露了~因此，選址定生死這句話也是要放在特定條件下來看。我理解，在科學選址的基礎上，強化自身的經營獲利能力才是王道!

　　購物中心同質化

　　社區(qū)餐飲是紅海還是藍海?

　　第三，我們談談餐飲品牌進社區(qū)能不能活下來的問題~這段時間一直有一種說法，叫做回歸社區(qū)，離顧客 近，挖掘 有價值的藍海市場。

　　在這里，我們先要澄清一個基本概念，也就是說，社區(qū)型商圈不包含大社區(qū)概念的，涵蓋了社區(qū)型商場、學校、醫(yī)院、交通樞紐等形態(tài)的的商圈，上述商圈類型基本上屬于城市的二三線復合型、綜合型商圈，不在本討論范圍內。

　　社區(qū)離客群更近

　　我們只討論相對狹義的社區(qū)類型商圈。相對于品牌餐飲來講，社區(qū)到底是藍海還是紅海，在這里，我們只談兩點：

　　一是，當今社區(qū)型商圈的消費特點，決定了商圈內時段經營的不平衡，決定了全天大部分時間里主力客群的稀少以及消費力的偏低和時段收入的單打一，品牌企業(yè)進來必須要考慮能不能吃得飽這一嚴峻的問題~當然，也并不是說絕對不行。

　　以何種業(yè)態(tài)?何類業(yè)種來進駐?如何壓低營建成本和營運費用，是大家要優(yōu)先考慮清楚的。

　　二是，隨著客流的遷移，大部分品牌餐飲進入了商業(yè)綜合體，社區(qū)周圍密布的是各類個體戶、低成本運作的小餐飲，他們的共同特點是客單價低，生存能力強，鋪位洗牌的周期短，晚市經營占很大比重~

　　說不好聽的，就是正規(guī)軍進來，你首先要面對的是一群樓下做飯、樓上睡覺;采購、加工、售賣、收臺、老板一肩挑的主;什么正規(guī)采購，依法納稅，五險一金的，在我這都不算數!

　　也就是說，正規(guī)軍一但涉足，你所要面對的，是一群打不死的“小強”~什么紅海藍海的，你自己掂量著吧~當然，上述說法也并不絕對。

　　比如，不排除大牌企業(yè)以外賣自提點的形式做市場的深度延伸~單品、小店、輕餐、供應鏈餐飲的形式，等等~ 后一個話題，簡略談談商業(yè)綜合體的選擇和業(yè)態(tài)經營問題。

　　有時候，我們經常本末倒置，討論一些具體的租賃條件、點位選擇等技術性問題，而忽略了大的商業(yè)環(huán)境這一關鍵要素。

　　首先，是商圈屬性的界定。我理解，商業(yè)綜合體與街鋪的評定口徑和標準是類同的。即:商場的規(guī)劃配套相對于客群來講，是屬于單一型、復合型還是綜合型，是偏遠孤立的商業(yè)?

　　還是配套了大型的寫字樓群、高尚住宅區(qū)，還是兼容了城市交通樞紐?這些方面決定了商圈的客群總量，決定了商圈的聚客能力，決定了各時段的人流量，決定了顧客成分和消費力。

　　大家不妨觀察一下。一般來講，單一屬性，城區(qū)內不大不小的商場生意慘淡~遠離城市中心、屬性單一的大賣場，日子也不好過，比如:有些山姆會員店~其次，快餐業(yè)態(tài)我建議盡可能不進商場，商場餐飲相對門檻高，顧客基本上慕名而來，快餐隨意性消費極少。

　　以正餐的租賃條件來搏取快餐的收益，不對等，不劃算;當然，你也未必能進得去，很多商場是沒有快餐位置的，就是進去了，你也不一定能活下來~有些商場與交通樞紐是聯動的除外~后記:啰啰嗦嗦一大堆，把我也搞糊涂了，文章收不了場了，怎辦?

　　一句話，市場變遷如小孩變臉，說變就變!很多時候，我們突然發(fā)現看不懂了，其實，是我們離市場越來越遠了。